不动产作为执行标的，执行异议案例汇编
编者按：不动产作为执行标的，强制执行中通常案外人、利害关系人、申请执行人提出执行异议，以达到解除查封的不动产或排除对不动产的执行。本公众号（执行复议与执行异议之诉）以不动产为核心，收集整理相关的执行案例八十六篇，供读者在执行实务中提供案例参考。公众号所有文章均可在朋友圈微信群尽情转发分享。
商品房（预售）
01最高法院：查封之前案外人实际控制房屋为占有标准，入住非必要条件，同时可选择适用《执行异议规定》有利条款排除执行
02最高法院：案外人以合法建造取得物权提出异议，审查建造主体、投资事实、登记占有等权利外观判断是否足以排除强制执行
03福建高院：财产保全查封登记在被执行人名下房屋的，买受人基于物权期待权提出异议，重点审查合同占有付款过户登记过错
04广东高院：以土地和资金挂靠他人公司开发房产，即使挂靠人占有使用开发的房产，提出执行异议之诉确权，仍不能排除执行
05广东高院：《认购书》具备商品房买卖合同主要内容，以抵扣投资款或借款方式支付房款，买受人接收占有房产，可排除执行
06江苏高院：预查封被执行人购买的商品房以后，案外人提起仲裁确认商品房合同无效，要求停止执行解除查封的主张不予支持
07江苏高院：解除房产买卖合同判决二审期间，对被执行人购买房产预查封，案外人持生效判决，仍可对涉案房屋排除强制执行
08江苏高院：对被执行人购买房产预查封，房产未交付的，允许房产买卖双方解除合同，案外人持生效判决可排除房屋强制执行
09江苏高院：对被执行人购买的房产预查封，房产交付未变更登记的，不支持案外人以约定解除买卖合同仲裁文书为由排除执行
10江苏高院：商品房合同已备案，案外人对房屋未交付转移占有，房屋查封后，在执行中形成仲裁裁决为由排除执行，不予支持
11江苏高院：买受人商品房合同备案后，转让购房权，实际购房人出资且接收占有房屋的，可排除申请执行人对房屋的强制执行
12江苏高院：被执行人与利害关系人虚构借贷关系，接受被执行人所得的款项系利益代收，仍属被执行人财产，排除执行不支持
13江苏高院：查封前签订房屋买卖，以债权抵偿房款，债权可以由自身债权和第三人债权抵偿，参照《异议规定》有利条文审查
14江苏高院：安置房买受人明知政策限制过户登记仍购买使用，应认定自身原因未办理过户登记，买受人提出排除执行不予支持
15江苏高院：名为房产网签买卖实为借款抵押担保，以先前网签合同为由，主张案外人其后签订合同无效或自身过错，不予支持
16江苏高院：既签订房屋买卖又支付借款利息，则名为买卖实为借款担保，无房屋买卖真实意思表示的，主张排除执行不予支持
17北京中院：出让人失联导致买受人未支付全部房款以及未完成过户登记的，应认定非自身原因未办理过户登记，排除执行支持
18福州中院：被执行的预售商品房变价款，优先清偿银行贷款再行偿还开发商垫款本息，剩余款项作为被执行款给付申请执行人
19常州中院：房产公司系被执行人，法院预查封房产公司未交付房屋，买受人提出异议，且名下有多套房，不能排除强制执行
20常州中院：对被执行人购买房产预查封，案外人房产公司持解除房产买卖合同判决书，请求停止执行，重点审查房产交付占有
21常州中院：买受人办理产权后，房屋买卖合同解除返还房屋的，出让人不当然享有房屋的所有权，不能对抗买受人的债权人
22徐州中院：查封前签订房屋买卖，主张竞合一般消费与买受人物权期待任一条件，可选择适用《执行异议复议规定》有利条文
23金坛法院：经济适用房买卖，买受人明知或应知房屋限制流通、过户的，视为买受人自身原因未办理过户，排除执行不予支持
24江苏高院：案外人作为拆迁安置被征收人，对安置房屋主张实体权利，审查安置房屋特定化，交付占有及过错不影响排除执行
25最高法院：商品房未竣工交付，购房人对商品房不存在合法占有事实，以《执行异议复议规定》第二十八条排除执行不予支持
26北京高院：案外人为获取更大拆迁补偿利益，规避国家政策以他人名义购买房屋，案外人以真实权利人为由排除执行不予支持
27北京高院：房屋具备过户条件，尚需协商房价为由，未在合理时间办理过户登记，应认定案外人自身原因，排除执行不予支持
房屋（婚姻）
28最高法院：离婚后房产未变更登记，仍登记在被执行人名下，申请执行的债权发生于离婚房产分割协议之后，可排除强制执行
29最高法院：执行异议之诉没有引用实体法律判断案外人的实体权利，仅按证据规则认定事实，不符合执行异议之诉的审查标准
30最高法院：被执行人负债期间购买的房屋，登记在未成年子女名下，申请执行人要求查封拍卖房产用于偿还债务的，予以支持
31最高法院：离婚后房产未变更登记，仍登记在被执行人名下，申请执行的债权发生于离婚房产分割协议之后，可排除强制执行
32最高法院：夫或妻一方承担责任，查封扣押冻结共有财产，配偶提出执行异议，以先析产再执行为由请求停止执行，不予支持
33最高法院：离婚协议约定赠与子女房产，子女仅为赠与条款的受益人，房产未办理登记过户，赠与不成立，排除执行不予支持
34北京高院：房产系婚姻存续期间一方受赠与所得，离婚协议约定房产归一方所有，仍登记被执行名下，离婚协议部分排除执行
35广东高院：夫妻存续期间购买房屋登记为被执行人配偶，申请执行人以夫妻共同财产为由提代位析产诉讼确认份额，予以支持
36江苏高院：案外人对登记在被执行人名下财产提出执行异议排除强制执行，法院支持的核心是案外人查封之前合法占有不动产
37江苏高院：申请执行人对共同房产查封时间晚于夫妻离婚房产分割调解书的，配偶一方持调解书要求停止执行房产，予以支持
38江苏高院：夫妻存续期间所得房产，离婚并登记在被执行人的配偶名下，可查封冻结，申请执行人提出执行异议之诉准许执行
39江苏高院：房屋产权为共同所有，共有人之一对外负债的，其他共有人不能以对共有财产享有所有权排除债权人执行共有财产
40江苏高院：被执行人与第三人之间转让财产，申请人提执行异议之诉请求许可执行第三人名下财产，重点审查交易付款真实性
41江苏高院：案外人以财产共有为由，对法院评估行为提出异议阻止共有财产处置，获法院支持，间接阻止强制执行，值得商榷
42江苏高院：被执行人配偶夫妻存续期间购买的房产，虽未登记仍可查封，应认定为夫妻共同财产，被执行人财产份额予以执行
43江苏高院：被执行人名下唯一住房和抚养家属生活必需住房，可在拍卖款中扣除一定年限租金保障基本居住的情形下强制执行
44江苏高院：以共同财产为限承担连带责任，婚前购买不动产，婚后用共同财产偿还贷款，还贷及不动产增值部分是被执行财产
45上海中院：代位析产诉讼非法定义务，申请执行人提代位析产诉讼的，案外人提对共有物出资额份额异议，法院应当予以审查
46上海中院：离婚分割房产协议约定共同房产归一方所有，未办理变更登记，仍然登记在被执行名下，持离婚协议不能排除执行
47典型案例：购买的房屋过户之前被查封，买受人在查封前签订房屋买卖合同并占有房屋，且已支付购房款的，可排除强制执行
48江苏高院：离婚协议约定夫妻共同财产全部归配偶所有且变更登记，夫妻离婚次日即复婚，债权人对原共有财产执行予以支持
房屋（租赁）
49最高法院：承租人要求“带租拍卖”，本质是租赁期内阻止受让人移交占有被执行人的不动产，应按照执行标的异议予以审查
50天津高院：执行中承租人基于租赁关系对租赁物主张租赁权，实质是阻止受让人对租赁物的占有交付，应按执行标的异议审查
51山东高院：“以租抵债”执行异议，应审查租赁合同真实性、合同效力及租赁物占有使用，区分停止执行还是阻止交付租赁物
52江苏高院：拍卖公告认定承租人优先购买即认可租赁权，执行裁定去除承租人租赁权，两者之间自相矛盾，事实不清发回重审
53江苏高院：承租人主张租赁关系设立查封抵押之前，请求排除强制执行的，必须严格举证合法的租赁合同及租赁物占有的事实
54江苏高院：租赁关系设立查封抵押之后，执行法院直接裁定涤除租赁进行拍卖变卖，对执行裁定不服救济渠道是执行复议救济
55江苏高院：承租人要求带租拍卖，本质是租赁期限内阻止执行标的向受让人移交占有不动产，应当按照执行标的异议予以审查
56最高法院：先抵押后租赁的房屋拍卖处置，承租人主张装修价值从拍卖款扣除，基于承租人与承租人实体权利，不宜直接扣除
57四川高院：承租人基于“以租抵债”提执行异议，阻止租赁物占有交付，应审查租赁关系真实性、合同效力及租赁物占有使用
房屋（抵押）
58最高法院：生效判决确定抵押物优先受偿权，案外人对抵押物另案诉讼确权，本质是否定生效判决，应通过审判监督寻求救济
59最高法院：出让人没有办理土地使用权登记，案外人购买并占有房屋，办理过户转移登记非案外人原因导致，可排除强制执行
60最高法院：查封前买受人已付款且占有不动产，出让人房产公司将不动产设定抵押，该抵押行为非买受人自身原因未办理登记
61最高法院：抵押物租金系法定孳息，扣押抵押物并通知租金给付义务人后，对抵押物优先受偿范围及于租金，收益归抵押权人
62湖北高院：多个保证人连带清偿，执行依据无先后顺序，对保证人的抵押财产不申请执行，仍可选择其它保证人承担连带清偿
63江苏高院：优先受偿权范围不以他项权证记载债权数额为限，他项权证记载债权仅是主债权，以抵押合同确定优先受偿权范围
64江苏高院：他项权证记载债权数额是抵押登记内容的主债权数额，非抵押担保责任范围，抵押担保范围以抵押合同的约定为准
65江苏高院：抵押合同与抵押权权证记载的担保范围不一致的，执行中优先受偿权范围以执行依据和抵押合同的担保范围为准。
66江苏高院：抵押人对抵押物租金收益债权转让，租金受让人排除执行，应当就债权受让所依据基础事实真实有效承担举证责任
67重庆中院：抵押物租金系法定孳息，扣押抵押物未通知租金给付义务人，抵押物优先受偿范围不及于租金，抵押权人无权收取
68北京高院：抵押权人同意办理商品房销售许可，以抵押权人身份实现抵押物优先受偿权的，不具有排除善意买受人物权期待权
69最高法院：商铺买受人未按买卖合同约定设定预告登记，导致抵押权人对商铺设定抵押，买受人具有过错，排除执行不予支持
70江苏高院：被执行人房产企业，按有利买受人条文执异审查，抵押权人同意房屋出售未解除抵押致登记障碍非买受人自身原因
71最高法院：房屋买卖的买受人对于抵押房屋未办理过户的风险预期，不应扩大至贷款还清前原权利人的行为而产生的一切风险
72江苏高院：登记部门工作人员违法行为注销抵押权，抵押权人持有涉案房屋抵押他项权证书，抵押权不因违法注销行为而消灭
73江苏高院：案外人为获取银行抵押贷款，房屋过户至被执行人名下，查封后案外人以虚假转让为由确认真实权利人，不予支持
房屋（抵债）
74海南高院：案外人以物抵债协议与生效调解书以物抵债之间判断何种债权优先，以考察实际占有标的物判断是否排除强制执行
75山东高院：房产查封之前，案外人基于以房抵债，占有使用未变更登记的房产，案外人提执行异议之诉确权，仍不能排除执行。
76江苏高院：被执行人为个人，被执行的房产流拍裁定以物抵债的，其他债权人参与分配申请应当在以物抵债裁定送达之前提出
77江苏高院：依据以房抵债协议查封登记在案外人名下的不动产，案外人以破产为由主张所有权要求解封的，属于执行异议之诉
78江苏高院：法院裁定以物抵债，执行标的执行终结，但债权未全额抵偿的，案外人在执行程序终结前提出执行异议，予以支持
79江苏高院：查封之前签订以房抵债协议，并且合法占有控制抵债房屋，未办理产证无主要过错的，抵债房屋可以排除强制执行
80江苏高院：抵押与保证并存，申请执行人不同意抵押物以物抵债，不属于放弃抵押担保，可执行连带保证人名下唯一住房执行
81江苏高院：并非任何以物抵债法律文书直接引起物权变动，仅限形成性判决、调解书、执行中的拍卖成交裁定和以物抵债裁定
82江苏高院：诉讼期间被执行人无偿转让房产并登记案外人名下，损害债权人利益，应认定规避执行，案外人房产不能排除执行
83江苏高院：诉讼期间被执行人转让财产，第三人支付对价不真实，属规避执行，申请执行人许可执行第三人名下财产予以支持
84徐州中院：并非任何以物抵债法律文书直接引起物权变动，仅限形成性判决、调解书、执行中的拍卖成交裁定和以物抵债裁定
85最高法院：查封前案外人以房抵债方式支付房款且占有房屋，非自身原因未过户，可以参照适用《执行异议规定》排除强制执行
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